הקדמה
בעקבות הסכם השלום בין ישראל לאיחוד האמירויות יוכלו ישראלים לרכוש נדל"ן להשקעה במדינה הערבית. מאמר זה יעניק לכם תמונה רחבה בכל הנוגע לשוק הנדל"ן בדובאי.
התפיסה המוטעית של רבים כי דובאי הינה מעצמת נפט. נכון ל-2018 ייצור הנפט היה רק אחוז אחד מהתוצר הלאומי הגולמי של האמירות. רוב הפעילות הכלכלית הינה סביב פעילות סחר למול מיקומה הגאוגרפי של דובאי, כשבה גם סחר חופשי ללא מיסים.
באמירות משקיעים רבות בענף התיירות והבנייה. באמירות קיימת בנייה מסיבית של מלונות פאר והשקעה בתחומים טכנולוגיה שונים. דובאי אף מחזיקה בעזרת הממשלה בחברת התעופה "האמירויות" הנחשבת לאחת מחברות התעופה המובילות בעולם. בדובאי תמצאו את נמל התעופה הגדול בעולם, הקניון הגדול בעולם והמבנה הגבוה בעולם – הבורג' חליפה.
עד המשבר הכלכלי העולמי, מחירי הנדל"ן זינקו כשבתקופת המשבר הכלכלי הייתה עצירה במחירים כשכמה פרויקטים נעצרו באמצע. שנתיים לאחר המשבר החל השוק להתאושש ועד 2014 הייתה עלייה משמעותית במחירים ומאותה שנה בשל רגולציה והיצע גבוה החלו מחירי הנדל"ן לצנוח שוב. בין 2014 ל-2020 מחירי הנדל"ן למגורים באמירות צנחו בקרוב ל-35% כשנכון למשבר הקורנה המחירים עדיין בצניחה.
ניתוח מחירים
ניתוח מחירי הנדל"ן בעיר דובאי נוגע אך ורק לדירות בנויות. מחקרים העלו כי הדירות הנפוצות ביותר בעיר הן דירות של חדר ועד שני חדרים כשהגודל הממוצע של הדירות הוא 60-80 מ"ר.
את דובאי ניתן לחלק כיום לשלושה טווחי מחירים הכוללים את האזורים הזולים, האזורים הממוצעים והאזורים היקרים.
מחקרי הנדל"ן של דובאי העלו כי באזורים הזולים השווי למ"ר הוא 6,000 ₪; באזורים הממוצעים – 10 אלף ₪ למ"ר כשבאזורים היקרים כ-17 אלף ₪ למ"ר. בתוך אלו השווי הממוצע למ"ר בעיר דובאי הוא 11 אלף ₪.
על פי הנתונים, מחיר של דירה סטנדרטית בדובאי בגודל של 65 מ"ר הכוללת חדר שינה וסלון רחב תהיה בעלות של עד 400 אלף ₪ באזורים הזולים של העיר, 720 אלף ₪ באזורים הממוצעים ומיליון ₪ באזורי היוקרה.
מחירי השכירות
השכירות בעיר דוברי נהוג לחשב בחישוב שנתי.
שכירות עבור דירה של 65 מ"ר בה חדר שינה וסלון באזורים הזולים תעלה כ-2,400 ₪ שכירות לחודש. באזורים הממוצעים – 3,600 ₪ ובאזורים היקרים – 4,800 ₪. בתוך מחירים אלו תהה משמעות לסביבה בה אתם גרים, כשיש הבדל בין סביבת מגורים הכוללת מהגרי עבודה לבין מקומות בהם מתגוררים משפחות מקומיות, אנשי עסקים ואזור בו מגיעים ומשתכנים תיירים.
מהגרי העבודה בדובאי יגורו לרוב בדירות לופט או בדירות משותפות בהן המחירים זולים בצורה משמעותית, כשהן גם ממוקמות בקרבה לקווי המטרו בעיר.
מחקרי נדל"ן שנערכו בדובאי מצביעים על תשואה משכר דירה של 5.25% עד 7.4% וזאת בטרם ניכוי הוצאות ניהול, רכישה ושאר הוצאות.
תהליך רכישת נכס
חשוב לציין שמ-2002 רשאים תושבים מחו"ל ברכישת נכסים בדובאי שהוכרזו כמורשים לרכישה מבחוץ. אין צורך להחזיק בתושבות מסוימת במדינה על מנת לזכות בזכות לרכוש נכסים. רוב האזורים בדובאי מוגדרים תחת החזקה חופשית כשישנם אזורים בהם ניתנת זכות חכירה לעד 99 שנים.
השלבים העיקריים ברכישת נכס בדובאי:
- חתימה על זיכרון דברים ותשלום פיקדון שלרוב הוא 10% מערך הנכס.
- פגישה עם הצדדים במשרד נאמן של מחלקת הקרקעות של דובאי עבור ביצוע העסקה. מ-2018 לא קיימת חובת נוכחות פיזית בפגישה וניתן לשלוח איש מטעמכם. בפגישה יש להגיש את מסמכי הרכישה והדרכון. לאחר בדיקת המסמכים מתקיימת פגישה עם קצין נאמן לצרוך אימות נתונים.
- שלב הגשת ההמחאות. על הרוכש להעביר המחאות בנקאיות בלבד שיכללו המחאה עם סכום רכישת הדירה על שם המוכר, המחאה של 4% ממחיר המכירה עבור מחלקת הקרקעות של דובאי, המחאה למתווך – לרוב 2% משווי הנכס והמחאה עבור משרד הנאמן.
- משרד הנאמנות שולח בקשה למחלקת הקרקעות של דובאי להעברת בעלות על שם הרוכש. מחלקת הקרקעות תנפיק נסח עליו יחתום הנאמן ויעביר הנסח לרוכש.
- העברת החשבונות על שמו של הרכוש. בהעברת החשבונות יש צורך בהפקדה של פיקדון.
ניהול הנכס
גם בדובאי תוכלו למצוא חברות לניהול נכסים. המחיר המקובל לניהול נכסים הינו 5% מההכנסות או 5,000 דירהם שנתי – הגבוה מבניהם. המחיר הוא תולדה של סוג הנכס וקהל היעד כשישנם נכסים המצריכים תחזוקה גבוהה יותר.
חשוב לציין כי בדובאי אין תשלום ארנונה על הנכסים, אם כי התשלומים החודשיים עבור חשמל ומים נחשבים לגבוהים לעומת מדינות אחרות אך אלו חלים כמובן על השוכר.
מס בדובאי
בדובאי תמצאו הקלות ברמת המיסוי. בדובאי אין תשלום על מס שבח אך תדרשו, כאמור, לתשלום של 4% משווי הנכס למחלקת הקרקעות של דובאי.
נכון להיום אין עדיין אמנה בין המדינות למניעת כפל מס ולכן יש ועד הכלת אמנה שכזו יחול כפל מס על אותם משקיעים ישראלים. ההמלצה היא לבחון עם רואי חשבון בישראל אודות מסלול המס המטיב ביותר בו בטרם תרכשו נכס בדובאי.
